14 Апреля 2017
Покупка квартиры в хрущевке: выгоды и риски
До недавнего времени квартиры в панельных пятиэтажках оставались самым незавидным вариантом на рынке столичного жилья. Дома с физически изношенными коммуникациями и морально устаревшими планировками продавались дешевле других объектов, но далеко не по бросовым ценам. Хрущевки интересовали в основном покупателей с самым низким бюджетом. Тем не менее в свете правительственных инициатив привлекательность хрущевок может возрасти – теперь владение квартирой в пятиэтажке дает перспективу на улучшение жилищных условий. Однако данная возможность сопряжена как с выгодами, так и определенными рисками.

Выгода № 1: обжитая локация
Рассматривая предложения на рынке жилья московского региона, сегодняшний покупатель быстро приходит к выводу о том, что в хорошо обжитых районах столицы в пределах МКАД доступных вариантов качественного и современного жилья немного. В связи с этим многие предпочитают новое (или относительно новое) жилье в Подмосковье, Новой Москве или столичных районах за МКАД, не желая вселяться в некомфортные «панельки» только ради удачной локации в Москве.

Согласно программе реновации кварталов пятиэтажной застройки, расселение жильцов хрущевок пройдет либо в их районе, либо в соседнем, но в границах округа. Исключение сделано только для Центрального, Зеленоградского, Троицкого и Новомосковского административных округов – их обитатели могут получить новое жилье в любом районе. То есть приобретя хрущевку в желаемой локации столицы сейчас, в перспективе покупатель получит там же новое жилье.

Выгода № 2: капитализация инвестиций
Цены на вторичном рынке жилья столицы непрерывно снижаются уже три года подряд. Стоимость «квадрата» в новостройках стагнирует, переживая то скачки, то падения. В таких условиях жилье становится преимущественно сберегательной инвестицией. Тем не менее, как ни парадоксально, но вложения в наименее ликвидный объект рынка – панельную хрущевку – в рамках программы расселения могут принести доход.

В пояснительной записке к законопроекту о реновации, депутаты подчеркивают, что увеличение стоимости предоставляемых новых квартир по сравнению с освобождаемыми объектами может составить до 35%. По данным экспертов «Метриум Групп», в наименее ликвидных локациях разница в цене «квадрата» новостройки и хрущевки может достигать 50%. Это значит, что квартиру в новостройке в случае необходимости можно будет перепродать с выгодой, причем довольно быстро, ведь далеко не во всех столичных районах старой застройки большой выбор новостроек.

Выгода № 3: лишние метры
Одна из главных отрицательных характеристик хрущевки – теснота, причем не только жилых помещений, но и кухонь, коридоров, балконов, а также мест общего пользования. В современных новостройках эти проблемы решены, в том числе благодаря внедрению евроформата (объединённые гостиные и кухни). Однако наиболее доступные лоты на первичном рынке далеко не всегда превышают площадь в 40 кв. метров.

Как показала практика предыдущей программы расселения хрущевок, собственники получали более просторные квартиры, несмотря на соблюдение правила равнозначности площади и количества комнат. Как правило, новые квартиры, превышали старые на 5-10 кв. метров. В рамках нынешней программы дополнительные «квадраты» жители получат безвозмездно, что добавит новому жилью не только удобства, но и стоимости.

Выгода № 4: полная отделка
По данным «Метриум Групп», до 86% квартир, представленных на первичном рынке массового сегмента (а это самые доступные по цене предложения жилья в столице), сдаются в эксплуатацию без отделки. Это означает, что с приобретением квартиры расходы покупателя не прекращаются: на ремонт стандартной «однушки» (до 45 кв. метров) уходит от 700 тысяч до 1,2 млн рублей. Косметическое состояние объектов на вторичном рынке вовсе оставляет желать лучшего.

В рамках текущей программы реновации, новостройки для переселенцев будут сдаваться с полной отделкой. Более того, при желании собственники смогут организовать перепланировку, как отмечается в пояснительной записке к законопроекту.

Риск № 1: неудачное расположение
Главный риск на сегодняшнем этапе – это отсутствие четких правил переселения. Неизвестно, какие альтернативы будут предлагаться, в какой именно локации, можно ли будет от них отказаться. Рассматриваемый Госдумой законопроект пока не содержит ответов на эти вопросы.

Больше всего рискуют жители и покупатели хрущевок тех округов Москвы, в рамках которых возможно расселение в любые районы (ЦАО, ТАО, НАО, ЗелАО). У них появляется теоретическая вероятность лишиться жилья, к примеру, в тихом Вишняковском переулке (Замоскворечье) и переселиться в новостройку в не столь удачном Басманном районе недалеко от метро «Электрозаводская». Учитывая обилие старых производственных площадок под строительство в данном районе, именно здесь могут появиться новостройки для переселенцев.

Схожие риски возникают у владельцев неоднородных масштабных районов, которые окружены противоречивыми локациями. Скажем, жителей пятиэтажек в Царицыно могут переселить в прилегающее Чертаново, а обитателей Южного Тушино – в Митино (за МКАД).