Вопрос-ответ

Можно, как правило Банки всегда идут на встречу и предлагают различные варианты погашения кредита и продажи квартиры. Для этого нужно заранее уведомить банк о предстоящей продаже и перед сомой сделкой написать заявление. Мы в свою очередь являясь партнерами многих банков предлагаем воспользоваться услугой срочная продажа квартиры а если нет времени ждать то срочный выкуп квартир, при той или иной ситуации вы закрываете свои отношения с банком в течении 1 месяца.

Согласно законодательству Российской Федерации, в отличие от многих других государств, иностранцы имеют право на приобретение недвижимости. При этом разрешается это только тем людям, которые находятся на территории страны законно. Для приобретения недвижимости, иностранному гражданину совсем не обязательно пребывать на территории страны для приобретения недвижимости. Он может оформить доверенность на лицо, которое будет совершать сделки от его имени. Что требуется иностранному лицу для оформления сделок с недвижимостью на территории РФ: Для того чтобы купить недвижимость на территории России, иностранцу требуется получить справку о регистрации в России, визу (при необходимости), а также перевести паспорт и заверить его у нотариуса. После этого совершение сделок проходит на общих основаниях. Что требуется для того, чтобы приобрести недвижимость с помощью посредника: Для того чтобы посредник имел право заключать сделки с недвижимостью от лица иностранного гражданина, требуется оформить доверенность. Получить ее можно как у нотариуса в РФ, так и в стране, где проживает иностранец. После документ требуется просто легализовать апостилем или оформить консульскую легализацию. Последнее требуется в случае, если лицо имеет гражданство страны, не входящей в страны-участницы Гаагской конвенции. Этот документ оформляется в Министерстве иностранных дел страны покупателя. Исключения: Не требуется легализация документов для тех лиц, которые являются гражданами стран СНГ. Последние подписали в 1993 году так называемую Минскую Конвенцию, что позволило решить многие проблемы с правовыми аспектами. Особенности: Так же, как и в случае с заключением сделок между россиянами, требуется получить согласие супруга или супруги. Оно может быть нотариально заверено в РФ или в другом государстве, подтвердить его действительность может апостиль.

Расторжение договоров купли-продажи через суд проводится не так часто, но такие ситуации иногда имеют место быть. Существует большое количество случаев, в которых суд может признать заключенный договор купли-продажи квартиры недействительным, но ряд из них встречается наиболее часто. В случае если суд признает договор недействительным, то продавец получает назад квартиру, покупатель деньги, при этом виновная сторона компенсирует потери и ущерб от своих действий.
- Лицо, заключающее договор, не могло руководить своими действиями в силу возраста, психического состояния, употребления алкоголя или других причин. При этом нужно будет доказать, что в момент подписания договора лицо не могло отдавать отчет своим действиям. Доказательством может служить справка из соответствующего заведения или другие документальные подтверждения.
- Заключенный договор нарушает законы, нормативные акты и другие нормы Российской Федерации.
- В сделке принимал участие несовершеннолетний гражданин РФ. В отдельных случаях, такие сделки могут признаваться действительными, если не было никаких нарушений.
- Одна из сторон сделки оказалась недееспособной или частично недееспособной.
- Договор купли-продажи заключался фиктивно, сделка оказалась притворной или мнимой и основной ее целью не был переход недвижимости из рук в руки.
- Договор заключался под давлением, под угрозой насилия, с помощью обмана или любым другим видом мошенничества.

Расторжение договора купли-продажи возможно, но только в отдельных случаях по серьёзным причинам. Отказаться от покупки или продажи просто по своему желанию невозможно. Согласно гражданскому кодексу Российской Федерации (статья 450 ГК РФ), расторгнуть соглашение можно только в двух случаях:
- Существенное нарушение одной из сторон. Например, неисполнение обязательств по своевременному выселению из объекта недвижимости, в этом случае покупатель вправе требовать прекращения всех взятых на себя обязательств по условиям заключенного договора, или отказа от оплаты Покупателем денежной суммы согласно договору купли-продажи, в этом случае продавец вправе требовать прекращения всех взятых на себя обязательств по условиям заключенного договора.
- Существенное изменение обстоятельств или сокрытие важных деталей. Например, выясняется, что квартира находится в обременении. В реальности, в данной категории существует очень большое количество прецедентов.
В любом случае, расторжение договора проводится в том случае, если одной из сторон от действий второй стороны нанесен материальный урон.

Договор купли-продажи может быть расторгнут, как по согласию сторон, так и через суд. Согласно законодательству, первоначально, одна из сторон должна уведомить другую и только в случае отказа обратиться в суд. Это можно сделать через месяц после получения официального уведомления о получении письма нотариусом.

Личные документы граждан:
- Паспорта граждан РФ или иностранных граждан - документы, удостоверяющие личности тех людей, которые участвуют в сделке.
- Свидетельства о вступлении в брак и/или расторжении его, если участники процесса замужем или женаты.
- При наличии второго супруга, необходимо получить согласие супруга или супруги, как на продажу жилья, так и на его приобретение. Все согласия заверяются нотариально. При отсутствии супруга предоставляется нотариальное заявление о том что участник сделки в браке не состоит.
- В случае если несовершеннолетний ребенок является собственником квартиры, согласие должны дать органы опеки и попечительства.
Документы, касающиеся недвижимости:
- Свидетельство или выписка подтверждающая право собственности на объект.
Устанавливать права на квартиру или дом могут договоры дарения, приватизации, документ о вступлении в наследство.
- Кадастровый паспорт – основной документ на любую недвижимость. Получить его можно в МФЦ государственных услуг, действует он не более пяти лет. Кроме кадастровой выписки могут быть необходимы и другие документы, в частности, уточняющие адрес, если он менялся.
- Договор купли-продажи в нескольких экземплярах. Один получает продавец, другой передается покупателю, и третий оставляют в архиве регистрационной палаты.
- Квитанция, полученная после оплаты госпошлины.
- Отказ соседей от преимущественного права покупки, или подтверждение, что они получали уведомление о продаже не менее месяца назад. Данные документы требуются если идет речь о продаже комнаты в коммуналке или доли жилого объекта – в таком случае соседи являются первыми претендентами на покупку по закону.
В эту же группу входят документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг и задолженности по налогам. Также в данную категорию входят документы, подтверждающие снятие обременений, если таковые были ранее.

По закону ребенок должен быть прописан по месту жительства одного из родителей. Если он прописан в квартире и не имеет в ней собственности, то его нужно прописать в квартиру с одним из родителей. В опеку ходить не нужно. Если у Вас альтернатива (Обмен) в этом случае, Вам необходимо сделать нотариальное обязательство для покупателя, о том что после завершения сделки вы пропишитесь в новую квартиру и пропишете в нее своего ребенка. В обязательстве обязательно укажите срок, в который вы сможете прописаться в новую квартиру. Мы рекомендуем указывать срок от 14 до 30 дней. За дополнительной консультацией обращайтесь по телефону +7(499)394-20-31.

Агентство недвижимости МСК ЭСТЕЙТ гарантирует безопасность каждой проведенной сделки. Мы проверяем документы на надлежащие оформления во всех сделках от начала возникновения собственности и являясь партнерами крупных страховых компаний, страхуем сделки с недвижимостью титульным страхованием, что является 100% гарантией безопасности сделки. По этому обращаясь к нам вы можете быть уверенны в безопасности сделки как при продаже так и при покупке или обмене недвижимости.

Возможно, при любой ситуации можно расторгнуть договор. Мы в свою очередь работаем без предоплаты и несем расходы на рекламу. Если вы решите расторгнуть договор, то по договоренности сторон вы возмещаете фактический понесенные расходы, и при всем наш эксперт оставляет за собой право не брать с вас денег за понесенные расходы.

Общие положения
Налог на доходы физических лиц уплачивается только в результате получения дохода, но не при расходовании денежных средств (налог платит только продавец, но не покупатель). С 10 августа 2003 года Федеральным законом от 07.07.2003 года № 104-ФЗ отменен режим налогового контроля в отношении физических лиц – вопрос налоговых органов: «откуда взяли денежные средства?» - становится неправомерным.
Все доходы налогоплательщика учитываются при определении налоговой базы.

Доходы могут быть как в денежной, так и в натуральной форме (п. 1 ст. 210 НК РФ).

Налог подлежит уплате за каждый налоговый период. Налоговым периодом признается календарный год (ст. 154 НК РФ). Отчеты в налоговую подаются с января по апрель за прошедший год.

Налогоплательщиками на доходы физических лиц признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ, а также физические лица, получающие доходы от источников в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми резидентами РФ (ст. 207 НК РФ).

Налоговые резиденты РФ – это физические лица, фактически находящиеся на территории РФ не меньше 183 календарных дней в году (ст. 11 НК РФ).

Налоговая ставка в отношении резидентов РФ а доходы физических лиц устанавливается в размере 13%, и для не резидентов в размере 30%.

При получении дохода, даже если с учетом имущественного налогового вычета налога не возникает, налогоплательщик обязан предоставить налоговую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Налоговая декларация подается не позднее 30 апреля следующего года. (п. 1 ст. 229 НК РФ). Вместе с декларацией налогоплательщик обязан подать заявление о применении имущественного налогового вычета (п.2 ст. 220 НК РФ).

Санкции за не представление налоговой декларации (ст. 119 НК РФ):

- при отсутствии признаков налогового правонарушения, указанного в следующем пункте, - взыскание штрафа в размере 5% суммы налога, подлежащей уплате на основе декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30% указанной суммы и не менее 100 рублей

- при признаках налогового правонарушения (не представление налогоплательщиком налоговой декларации в налоговый орган в течение более 180 дней по истечении срока представления декларации) – взыскание штрафа в размере 30% от суммы налога, подлежащей уплате на основе декларации, и 10% суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, за каждый полный или неполный месяц, начиная с 181-го дня

- общая сумма налога, подлежащая уплате, исчисленная исходя из налоговой декларации, уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля текущего года, за истекший налоговый период (п.4 ст.228 НК РФ).


ВНИМАНИЕ:

Следует иметь в виду, что органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Обязаны сообщать сведения о сделках с недвижимостью и об их владельцах в налоговые органы в течение 10 дней, со дня государственной регистрации перехода права собственности регистрации (п.4 ст. 85 НК РФ). Поэтому уйти от налога не получится!

Схемы налоговой оптимизации сделок при продаже и приобретении объектов недвижимости (имущественные налоговые вычеты).

Имущественные налоговые вычеты предоставляются на основании письменного заявления налогоплательщика при подаче им налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода.


Имущественный налоговый вычет на ПРОДАЖУ

· В суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет

Общий размер данного имущественного налогового вычета не может превышать 1 000 000 (Один миллион) рублей.

ПРИМЕР: если квартира была продана за 3 000 000 руб., вычитается 1 000 000 руб., остальная сумма – 2 000 000 руб. – подлежит налогообложению. (То есть налог равен: (3 000 000 – 1 000 000) х 13%.

· При продаже жилых домов, квартир, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика более трех лет имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной при продаже указанного имущества. То есть в данном случае налога не возникает!!!

ПРИМЕР: Квартира была приватизирована в 1999 году, продана в 2004 г. за 30 000 000 рублей – налогообложения не возникает, так как квартира находилась в собственности более 3-х лет.

Правки в законодательство от 29.12.2015года

Квартиры и комнаты после 3х лет собственности освобождаются от налогов, право собственности оформленное по договору купли-продажи или договору мены после 29.12.2015 года освобождаются от налогов после 5 лет с момента оформления собственности. Наследство, Договор дарения и приватизация 29.12.2015 года освобождаются от налогов после 3 лет с момента оформления собственности.
За информацией как можно оптимизировать налоги с продажи недвижимости, обращайтесь к нашим специалистам по тел +7(499)394-20-31